Is de huisbaas ook echt de baas?

Een uiteenzetting van de rechten van huurders 

volgende artikel

Als studenten en starters na een slopende zoektocht eindelijk hun felbegeerde woonruimte hebben gevonden, ondertekenen zij vaak gretig het huurcontract. Pas als de housewarming party is gevierd en de eerste maand aan huur is afgeschreven, maken de aanvankelijke opluchting en euforie plaats voor de nodige vragen. Betaal ik niet te veel voor het aantal vierkante meters dat ik betrek? Wie draait er op voor de reparatie van de lekkende kraan? En mag de verhuurder zomaar binnentreden? Met andere woorden: wat houdt die huurovereenkomst eigenlijk in en welke rechten heb ik als huurder? In deze bijdrage worden op grondige wijze de meest in het oog springende rechten die de huurder toekomen uiteengezet. Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) staat in dit kader centraal, want hierin heeft de wetgever in zes afdelingen (artikelen 7:201-7:310 BW) het algemene deel van het huurrecht geregeld. Waar relevant zullen ook bijzondere wetgeving, wetsvoorstellen en voorbeelden aan de orde komen. 

1. Recht op een redelijke huurprijs 

Waar de meeste huurders al eerste bij stilstaan, is de hoogte van de huurprijs. Het ‘recht op een eerlijke huurprijs’ is niet expliciet in het Burgerlijk Wetboek vastgelegd, maar de wetgever stelt in bepaalde gevallen wel grenzen aan de hoogte van de huur. De wettelijke regeling met betrekking tot de huurprijs is neergelegd in de artikelen 7:246-7:257 BW. In het Nederlandse huurrechtssysteem geldt een onderscheid tussen sociale huurwoningen enerzijds en woningen in de vrije sector anderzijds. Een beginhuurprijs van €752,33 of minder per maand is aan te merken als sociale huur en een hogere beginhuurprijs als huur in de vrije sector.1 Volgens artikel 7:247 BW geldt deze sociale sectorgrens eveneens voor woningen of kamers die er, na het berekenen van een juiste huurprijs, onder zouden moeten vallen. Denk aan een studio waar maandelijks €850 voor wordt gevraagd, maar waarvoor €700 ‘redelijk’ zou zijn volgens het puntensysteem.2 Een onzelfstandige woning, zoals een kamer, is bovendien altijd een sociale huurwoning.3  

Binnen de vrije sector is sprake van een geliberaliseerde huurprijs, wat inhoudt dat er geen maximale huurgrens is.4 De meeste uitwonende studenten hebben echter een kamer en daarmee een onzelfstandige huurwoning, waardoor zij automatisch onder de sociale huurregeling vallen. Zij kunnen op de website van de Huurcommissie de huurprijscheck doen, waarbij met het ‘woningwaarderingsstelsel’ de maximale huurprijs wordt berekend.5 Dit gebeurt aan de hand van een puntentelling, die onder meer gebaseerd is op de oppervlakte, zuinigheid, het aantal huisgenoten en de voorzieningen van de woonruimte. Bij zelfstandige woningen kan ook de WOZ-waarde meespelen.6  

Wanneer de berekende huurprijs hoger is dan de feitelijke huur, is deze waarschijnlijk onredelijk en kan de huurder om een huurverlaging vragen.7 Wanneer de verhuurder dit weigert, kan de huurder volgens artikel 7:249 BW binnen zes maanden na ingang van het contract naar de Huurcommissie stappen, om zo met terugwerkende kracht de teveel betaalde huur terug te vragen en de prijs voor de rest van de contractduur vast te stellen. Op grond van artikel 7:249 lid 2 BW kan dit ook zes maanden na afloop van een tijdelijk huurcontract (van maximaal 2 jaar). Hierdoor kan de huurder na vertrek uit de woning de te veel betaalde huur alsnog terugvragen. Op grond van artikel 7:252b juncto artikel 7:254 BW kan een huurder op elk moment een verzoek tot verlaging van de huurprijs indienen bij de verhuurder. Indien de verhuurder hier niet mee instemt, kan de huurder aan de huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van het verzoek. In tegenstelling tot de vorige twee gevallen heeft deze uitspraak echter geen terugwerkende kracht, maar geldt deze voor het restant van de contractduur. 

De Huurcommissie zal in alle drie de gevallen een bindende uitspraak doen over de redelijkheid van de huurprijs en, aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, een nieuw maximumbedrag vaststellen.8 De huurder heeft weliswaar een vorderingsrecht, maar dient zelf afspraken te maken met de verhuurder.9 Dat neemt niet weg dat het elke huurder wordt aangeraden om zijn of haar huurprijs te controleren, want het kan zomaar een flink bedrag schelen. 

Toch lijkt er in de praktijk voor veel huurders een drempel te bestaan om te toetsen of de huurprijs redelijk is, waardoor ze alsnog te veel betalen. In politiek Den Haag zoeken ze dan ook naar alternatieven. Tweede Kamerlid Bromet (GL) is op dit moment bezig met de voorbereiding van een wetsvoorstel  waarmee het puntensysteem zou worden aangescherpt (‘Wet eerlijke huur’). Hierdoor zouden alle woningen tot 250 punten, 98% van de huurwoningen in Nederland, een huurprijs hebben die niet hoger mag liggen dan aantal punten dat de woning waard is.10 Ten opzichte van de huidige situatie zou dat betekenen dat de huurder een betere uitgangspositie heeft ten opzichte van de verhuurder, met name wanneer de huurprijs aanzienlijk hoger ligt dan het aantal punten dat de woning waard is.  

2. Maximale huurverhoging 

De huurprijs is geen stabiel gegeven, want de verhuurder kan de huur op grond van artikel 7:251 BW maximaal één keer per twaalf maanden verhogen. Hierbij bestaat er wederom een verschil tussen huurwoningen in de sociale en die in de vrije sector. Binnen de sociale sector geldt bovendien een hogere maximale huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens dan voor die met een lager inkomen. De overheid stelt vast waar de inkomensgrens ligt en hoe hoog de percentages per categorie mogen zijn. Als een verhuurder in de sociale sector een verhoging wil doorvoeren, is hij verplicht om de huurder daar minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk van op de hoogte te stellen. Wegens de coronacrisis mogen verhuurders tussen 1 juli 2021 en 31 juni 2022 de huurprijs voor sociale huurwoningen niet verhogen.11 Voor de vrije sector daarentegen geldt dit jaar een maximale huurverhoging van 2,4% per jaar, bestaande uit 1% plus 1,4% inflatie.  

Wanneer een verhuurder veranderingen of toevoegingen aanbrengt aan de door hem verhuurder woning, kan dit op grond van artikel 7:255 BW eveneens leiden tot een aanpassing van de huurprijs. Enerzijds kan de verhuurder het woongenot van de huurder verbeteren, bijvoorbeeld door het plaatsen van dubbelglas. Anderzijds kan het gaan om woontechnische of bouwkundige verbeteringen als de huurder gehandicapt is en er een subsidie is verstrekt op grond van een wettelijke regelingen.12 Op beide soorten verbeteringen geldt dat de voornoemde maximale huurverhoging niet van toepassing is.  

In plaats daarvan mag de huurprijs vermeerderd worden met een bedrag dat in redelijke verhouding staat met de door de verhuurder gemaakte kosten.13 Hiervan is in de regel sprake als de verhuurder zijn investering kan terugverdienen in de resterende economische levensduur van de woning na het aanbrengen van de verbetering. Het beleidsboek huurverhoging na woningverbetering van de Huurcommissie kan de verhuurder helpen bij het vaststellen van een bedrag.14 Logischerwijs is er wel sprake van een maximale huurprijsgrens, welke is vastgelegd in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) of die indirect volgt uit de eerder genoemde puntentelling van het woningwaarderingsstelsel.15 

3. Hoe bepaald is het huurcontract onder bepaalde tijd? 

Tot voor kort was het beleid van de wetgever om huurcontracten voor onbepaalde tijd te stimuleren. Hierbij werden de mogelijkheden voor contracten voor bepaalde tijd zoveel mogelijk beperkt. Dit beleid werd verdedigd vanuit het traditionele idee dat een onbepaalde huurtermijn de huurder het best in zijn belangen beschermt. Het voorkomt dat verhuurders huurders in de tang houden met continue tijdelijkheid van huurcontracten, wat iemands rechtszekerheid ten aanzien van zijn woonrecht belemmert. 

De Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 maakte een einde aan dit ideaal. De als revolutionaire beschouwde wetswijziging, ingevoerd om de flexibiliteit in de huizenmarkt te doen toenemen, voegde artikel 7:271 lid 1 BW toe aan ons huurrecht.16 Door deze bepaling werd het mogelijk om tijdelijk een woonruimte te verhuren zonder dat daarbij de huurder huurbescherming toekomt. In dat geval is opzegging vanuit de verhuurder enkel mogelijk op basis van limitatief opgesomde, wettelijke opzeggingsgronden uit artikel 7:274 BW. 

De hoop van de liberale minister die dit plan presenteerde was dat flexibiliteit binnen het huurrecht ervoor zou zorgen dat meer huiseigenaren hun ruimtes zouden gaan verhuren. De belofte van die minister was dat tijdelijke huur de uitzondering zou blijven. Niets is minder waar gebleken; de wet heeft het huurrecht ingrijpend veranderd en is beeldbepalend voor de dagelijkse praktijk van internationals, studenten en anderen die niet willen of kunnen kopen. Zo blijkt 47% van de huidige huuraanbiedingen op verhuursite Pararius geen vast maar tijdelijk contract te behelzen.17 

De nieuwe flex-huur kan maximaal twee jaren duren bij zelfstandige woonruimten (kort gezegd: met eigen voorzieningen, als voordeur en badkamer) en vijf jaren bij onzelfstandige woonruimten (gedeelde voorzieningen met andere onzelfstandige woonruimten, hier vallen de meeste studentenkamers onder). Wordt de huurtermijn van twee onderscheidenlijk vijf jaren overschreden dan eindigt de huur niet meer door het enkele verstrijken van de huurtermijn, maar is er sprake van een contract voor onbepaalde tijd, mét huurbescherming.  

Daarnaast dient de verhuurder de huurder tijdig te informeren dat de huurtermijn eindigt. Deze aanzegging dient krachtens art 7:271 lid 1 BW te geschieden niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd verstrijkt. Als de verhuurder niet aan deze eis gehoor geeft dan is de huur van rechtswege verlengd met gevolgen van dien: ook dan is het contract voor onbepaalde tijd. Als je huisbaas jouw contract niet wil verlengen, maar je niet tijdig (tussen 1-3 maanden voor aflopen van het contract) schriftelijk laat weten dat je contract niet verlengd zal worden, heb je dus een contract voor onbepaalde tijd te pakken!  

Dit stelsel van artikel 7:271 lid 1 juncto artikel 7:228 lid 1 BW brengt met zich mee dat zo’n huurcontract voor bepaalde tijd eenmalig kan worden aangegaan. Mochten partijen dus een huurtermijn langer dan twee of vijf jaren of een verlenging van eenzelfde contract overeenkomen dan komt huurder huurbescherming toe. Dat komt feitelijk neer op een contract voor onbepaalde tijd, waarop de wens van partijen geen invloed heeft. Wanneer de verhuurder dus een maand voor het verstrijken van een tijdelijke huurovereenkomst de voornoemde aanzegging niet heeft voltooid zal dit ook gebeuren. De gevolgen van dit regime mogen niet erg verrassend zijn: in de praktijk zijn verhuurders vaak beducht op het verlengen van tijdelijke huurcontracten.  

De Wet doorstroming huurmarkt zou vooral bijdragen aan de positie van verhuurders die hierdoor minder snel vast zouden zitten aan huurders, en afbreuk doen aan de positie van huurders omdat hierbij in het geval van de onzelfstandige woonruimte voor drie jaren lang onzekerheid zou blijven bestaan over het woonrecht van een huurder. In de evaluatie van de Wet Doorstroming Huurmarkt zijn de effecten van de flex-huurcontracten opgesomd: naast een verminderd perspectief op vervolghuisvesting is ook vaak onduidelijkheid door de veelheid aan contractvormen. De sociale cohesie in buurten is verminderd door het vele tijdelijke verhuizen van huurders. Daarnaast is er sprake van verhoogde druk op huurders, die minder rechtszekerheid ervaren.Ook zijn er hogere huurprijzen en is er door het vele wisselen van huurcontracten de mogelijkheid ontstaan om heel vaak de huur te verhogen.18 Ook de landelijk huurvereniging De Woonbond is kritisch over tijdelijke huurcontracten en heeft een brief gestuurd aan de Eerste Kamer.19 De Eerste Kamer heeft uiteindelijk ook de verruiming van tijdelijke huur tegengehouden, maar dat betekent nog niet dat de geesten rijp zijn voor het afschaffen van de hele flex-huurconstructie. De mogelijkheid tot het geven van bepaalde tijdscontracten is namelijk een welkome troef voor de verhuurder. 

4. De gebrekenregeling en het recht op onderhoud 

Simpel gesteld valt de onderhoudsplicht samen te vatten in de volgende zin: de verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud en de huurder voor klein onderhoud. Als dit genoeg was om de verantwoordelijkheid in iedere omstandigheid rechtvaardig te verdelen dan was er geen noodzaak om dit artikel te schrijven. Om het recht op onderhoud goed te omschrijven dient men te beginnen door te kijken naar de meest fundamentele huurbepaling namelijk artikel 7:201 BW: 

“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.“ 

Het idee van de huur is er dus een van ruilhandel. De verhuurder levert het gebruik van zijn eigendom en de huurder levert een tegenprestatie, voornamelijk in geld voldaan. Zolang deze verhouding in balans is, is er geen wolkje aan de lucht.  

Wanneer de verhuurde zaak echter niet meer het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten, en die omstandigheid is niet toerekenbaar aan de huurder, dan is er sprake van een gebrek krachtens artikel 7:204 lid 2 BW. Dit is de huurrechtelijke equivalent van het verbintenisrechtelijke begrip ‘tekortkoming’.De gebrekenregeling is een aanvulling op het gewone regime  voor overeenkomsten - zoals de wanprestatie en onrechtmatige daad-  die volgens artikel 7:205 BW onverminderd geldt.  

Dit gebrek hoeft niet altijd een materiële omstandigheid te zijn: het kan ook gaan om een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt of een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit.20 Voor studenten kan dit relevant zijn: mochten de gemeentelijke regels niet toestaan dat je met een bepaalde hoeveelheid studenten in een  huis woont en je hebt niettemin een huurovereenkomst getekend met je verhuurder dan is er sprake van een gebrek, wat grote gevolgen kan hebben.  

Wanneer er sprake is van een gebrek en het uitgebleven wolkje aan de lucht verandert in een flinke storm van tekortkomingen aan een gehuurde zaak dan staat de huurder niet met lege handen. Allereerst is het nodig om de verhuurder in te lichten over de gebreken. Wanneer dit niet onverwijld gebeurt is de huurder verplicht de hiermee verband houdende vervolgschade te vergoeden. Wanneer je als huurder de verhuurder bijvoorbeeld niet tijdig laat weten dat de kraan lekt en hierdoor het kostbare parket beschadigd raakt ben je als huurder hiervoor schadeplichtig. In de ideale wereld verhelpt de verhuurder na het melden simpelweg de gebreken, zoals hij verplicht is krachtens artikel 7:206 BW.  

De algemene uitzondering hierop -  die dus geldt voor de huur van woon- en bedrijfsruimte - is de kleine herstelling. De verantwoordelijkheid hiervan ligt bij de huurder op grond van artikel 7:217 BW. Kleine herstellingen in deze bepaling betekenen ‘herstellingen die door de gemiddeld handige huurder, zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht’.21 Deze bepaling is van regelend recht; bij overeenkomst valt hiervan af te wijken.  

Daarnaast is binnen de aparte afdeling van huur van woonruimte de kleine herstellingen-regeling nader ingevuld. Onder woonruimte wordt ingevolge artikel 7:233 BW in elk geval verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als (on)zelfstandige woning is verhuurd, studentenkamers vallen hier als onzelfstandige woning onder.  

Het voornoemde artikel 7:217 BW geeft aan dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor de kleine herstellingen; daarbij geeft art 7:240 BW de mogelijkheid - in het geval van huur van een woonruimte - dat bij algemene maatregel van bestuur herstellingen kunnen worden aangewezen die in ieder geval als kleine herstelling worden beschouwd. Dit is ook gebeurd in het Besluit kleine herstellingen. Van dit besluit kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, er is dus sprake van dwingend recht. Daarvan afwijken leidt in samenhang met art 3:40 BW tot nietigheid van de specifieke bepaling. Hierom zijn in beginsel de kosten van werkzaamheden die aan de huurder toevallen enkel te vinden in het Besluit kleine herstellingen. Alle anderen komen aan de verhuurder toe.  

Een student zal bijvoorbeeld zelf zijn binnenmuren dienen te verven, de loszittende trapleuningen vastschroeven en de woonruimte schoonhouden. Een verhuurder zal bijvoorbeeld zorg moeten dragen voor een werkzaam toilet, een rioleringssysteem dat zodanig functioneert dat de bewoonbaarheid van de woonruimte niet ernstig wordt geschaad en voor buitenschilderwerk. 

Wanneer vastgesteld is dat er sprake is van de juridische entiteit ‘gebrek’, en dit niet valt onder de kleine herstellingen en de verhuurder weigert deze te verhelpen, dan kan de huurder bepaalde acties instellen tegen de verhuurder. Daarbij dient vermeld te worden dat op grond van artikel 7:205 BW de andere rechtsvorderingen blijven bestaan, zoals die bepalingen volgen uit het gewone verbintenissenrecht. Vooral relevant daarin is de vordering tot nakoming die in deze bijdrage niet behandeld wordt. We behandelen de meest wezenlijke rechten die voortvloeien uit de lex specialis in boek 7 BW. Samengevat: hij kan het gebrek zelf verhelpen en daarna de kosten verrekenen met de huur, of de huur naar evenredigheid verminderen met de genotsbeperking.  

Deze rechten gelden voor zowel bedrijfs- als woonruimten en zijn semi-dwingend recht in die zin dat volgens artikel 7:209 BW enkel ten nadele van de huurder kan worden afgeweken voor gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende noch behoorde te kennen.22 Wist of behoorde de verhuurder van een bedrijfs- of woonruimte vooraf te weten dat er sprake was van een gebrek dan kan die de daarop mogelijk volgende acties niet meer contractueel uitsluiten. Voor de huur van woonruimten is er de speciale bepaling van artikel 7:242 BW die afwijkingen van de wet ten nadele van de huurder volledig uitsluiten. Voor een studentenkamer kunnen de pressiemiddelen (verrekening en huurvermindering tegenover de verhuurder) dus niet contractueel worden uitgesloten.  

Allereerst kan de huurder zelf de gebreken verhelpen met verrekening van kosten op de huur op voet van artikel 7:206 lid 3 BW zonder rechterlijke machtiging ex artikel 3:299 BW. Hiervoor dient de verhuurder in verzuim te zijn doordat de gestelde termijn in de ingebrekestelling - die de huurder dient op te stellen - is verlopen. Het toepassingsbereik van deze bepaling omvat gevallen waarin evident is dat het gaat om voor rekening van verhuurder komende gebreken, waarvoor herstel geen aanzienlijke bedragen vergt en de weg van de rechterlijke machtiging te zwaar wordt bevonden.23 

Daarnaast gaat het verminderen van de huur via een vordering krachtens artikel 7:207 BW. Hierop geldt een uitzondering aangaande de verhuurder, volgens jurisprudentie hoeft die namelijk niet in verzuim te zijn voordat de vordering ingesteld kan worden.24 De eis die geldt is dat de verhuurder op de hoogte is gesteld van het gebrek en dat het woongenot wordt verminderd.25 De huur zal naar evenredigheid kunnen worden verminderd, en enkel door de rechter. Door deze laatste twee eisen zal deze weg in de praktijk enkel worden ingeroepen bij substantiële vermindering van huurgenot.26 

Ten slotte is de ontbindingsmogelijkheid er nog als luis in de pels. Als er een gebrek is dat de verhuurder niet hoeft te verhelpen ex artikel 7:206 BW kan zowel de huurder als verhuurder de huurovereenkomst ontbinden krachtens artikel 7:210 BW. Dit kan enkel in het geval dat het huurgenot volledig onmogelijk is. Denk aan het gedeeltelijk afbranden van de woning.27 Deze bepaling is van regelend recht en kan daarmee contractueel worden uitgesloten. De weg naar de rechtbank is toegestaan maar niet vereist: het kan ook middels een buitengerechtelijke verklaring in de zin van artikel 6:267 BW. Hoewel deze bepaling wat vaag aandoet is het een relevante toevoeging aan het huurrecht. Er zijn namelijk gebreken waarvan redelijkerwijs niet gevergd kan worden van de verhuurder dat hij die verhelpt. Daarbij valt te denken aan het geval dat herstel compleet onmogelijk is doordat de zaak compleet is afgebrand. Om te voorkomen dat de huurder dan met een volstrekt onleefbaar huurcontract blijft zitten is er in het geval dat er dus sprake is van een onmogelijk huurcontract ex artikel 7:210 BW altijd nog een last escape. 

5. Recht op afrekening kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten 

Naast het recht op onderhoud door de verhuurder heeft de huurder recht op afrekening van de nutsvoorzieningen en servicekosten. Volgens artikel 7:237 lid 3 BW zijn de kosten voor nutsvoorzieningen de kosten voor elektriciteit, gas en water. De servicekosten zijn volgens dezelfde bepaling de kosten voor de overige zaken en diensten die worden geleverd in verband met de bewoning van de woonruimte. Denk aan kosten voor schoonmaak, tuinonderhoud of stoffering.28 Zowel de kosten voor nutsvoorzieningen als de servicekosten komen bovenop de kale huurprijs. De huurder betaalt deze in de vorm van een voorschot aan de verhuurder.29  

De verhuurder is verplicht om elk jaar voor 30 juni een eindafrekening te geven van de servicekosten en de nutsvoorzieningen van het jaar ervoor. Hierin moet in ieder geval een overzicht staan van hoe hoog de kosten waren en hoeveel de huurder aan voorschot heeft betaald. Wanneer de huurder te veel heeft betaald, zal de verhuurder het verschil terug moeten betalen. Als de verhuurder dit weigert, kan de huurder naar de Huurcommissie stappen.30 In de rechtspraak is de regel geformuleerd dat de huurder de servicekosten tot 30 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar terug kan vragen.31 Het valt dus iedereen aan te raden om goed te kijken naar de eindafrekening en het verschil van de verhuurder terug te vragen. 

6. Mag de huisbaas binnentreden? 

Misschien nog wel erger dan het betalen van te veel kosten, is uit het niets de huurbaas tegenkomen in de hal. In de meeste gevallen zal de verhuurder geen kwade bedoelingen hebben, maar toch is het voor huurders ongemakkelijk of zelfs beangstigend als iemand zomaar binnenkomt. Het is daarom ook uitdrukkelijk verboden voor de verhuurder om zomaar de woning te betreden. De verhuurder moet, bij voorkeur op afspraak, aankloppen of aanbellen en netjes wachten totdat er door de huurder wordt opgedaan. De privacy van de huurder prevaleert boven het eigendomsrecht van de verhuurder.32 

Desondanks zijn er bepaalde gevallen waarin de verhuurder de woning wél mag betreden. Zo kan het zijn dat de verhuurder het ‘noodzakelijk’ acht om de woning met regelmaat te inspecteren. Uiteraard moet hij of zij wel kunnen onderbouwen waarom dit het geval is. Als dat niet op een gedegen manier kan, is de huurder niet verplicht om aan zo’n inspectie mee te werken. Het maken van afspraken tussen de verhuurder en huurder over inspecties of een betredingsregeling kan uiteraard wel, maar de huurder is nergens toe verplicht. Wanneer de verhuurder alsnog ongevraagd binnenkomt en een brief niet helpt, kan de huurder eventueel de sloten vervangen of de politie inschakelen.33   

Conclusie 
Concluderend heeft de huurder vaak meer rechten dan waar hij of zij zich bewust van is. Dat neemt niet weg dat het, zelfs voor rechtenstudenten, regelmatig lastig is om uit alle wetgeving, overheidswebsites en rechtspraak de relevante informatie te halen. Aan de hand van deze bijdrage is gepoogd om enkele belangrijke huurrechtelijke onderwerpen overzichtelijk weer te geven en nader toe te lichten. Uiteindelijk is het aan jullie huurders zelf om vervolgstappen te zetten en voor jullie rechten op te komen. Dit kan door gebruik simpelweg in gesprek te gaan met de verhuurder of de Huurprijscheck te doen, maar ook door naar de Huurcommissie te stappen als de situatie niet langer houdbaar is. Zo betaal je maandelijks niet te veel huur, worden grote gebreken verholpen en kom je de verhuurder niet meer op de gang tegen. 

Voetnoten 

1. ‘Hoeveel huur betaal ik maximaal voor mijn woning?’, rijksoverheid.nl 2021. 

2. M.J. Jacobs, Tekst & Commentaar op het Burgerlijk Wetboek, Commentaar op art. 7:247 BW (Geliberaliseerde huurprijs), Deventer: Wolters Kluwer 2021. 

3. ‘Woon ik in een sociale huurwoning of niet?’, rijksoverheid.nl 2021. 

4. M.J. Jacobs, Tekst & Commentaar op het Burgerlijk Wetboek, Commentaar op art. 7:247 BW (Geliberaliseerde huurprijs), Deventer: Wolters Kluwer 2021. 

5. ‘Huurprijscheck en puntentelling’, huurcommissie.nl 2021. 

6. ‘Hoeveel huur betaal ik maximaal voor mijn woning?’, rijksoverheid.nl 2021. 

7. ‘Hoeveel huur betaal ik maximaal voor mijn woning?’, rijksoverheid.nl 2021; ‘Huurprijscheck en puntentelling’, huurcommissie.nl 2021. 

8. Huurprijscheck en puntentelling, huurcommissie.nl 2021. 

9. Kan de huurcommissie te veel betaalde huur terugvragen?, huurcommissie.nl 2021. 

10. Kamerstukken 35782. 

11. ‘Welke regels gelden er voor een huurverhoging?’, rijksoverheid.nl 2021. 

12. M.H.L. van Dijkman & V.T. Acar, De wettelijke bepaling in praktijk: artikel 7:255 BW, Huurrecht in Praktijk 2017, afl. 6, p. 22-24. 

13. M.H.L. van Dijkman & V.T. Acar, De wettelijke bepaling in praktijk: artikel 7:255 BW, Huurrecht in Praktijk 2017, afl. 6, p. 22-24; ‘Welke regels gelden er voor een huurverhoging?’, rijksoverheid.nl 2021.; ‘Gaat de huur omhoog na renovatie?’, rijksoverheid.nl 2021. 

14. M.H.L. van Dijkman & V.T. Acar, De wettelijke bepaling in praktijk: artikel 7:255 BW, Huurrecht in Praktijk 2017, afl. 6, p. 22-24. 

15. H.M. Hielkema, Groene Serie Huurrecht, Commentaar op art. 10 UHW, Deventer: Wolters Kluwer 2021. 

16. T. de Groot e.a., ‘Wet Doorstroming huurmarkt’, WR, Tijdschrift voor Huurrecht 2017/176, afl. 12, par. II.D. 

17. M. Salomons, ‘Helft van de huurhuizen aangeboden met tijdelijk contract’, platform-investico.nl 8 december 2020. 

18. Evaluatie Wet Doorstroming Huurmarkt 2015, bijlage bij Kamerbrief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over huuronderwerpen en benutting woningvoorraad. 

19.  ‘Senaat moet verruiming tijdelijke huur stoppen’, woonbond.nl 5 juli 2021. 

20. Tuinman, commentaar op art. 7:204 BW, in: H.B Krans e.a. (red.) Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Deventer: Wolters Kluwer 2017 (online, bijgewerkt 1 september 2021). 

21. Tuinman, commentaar op art. 7:217 BW, in: H.B Krans e.a. (red.) Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Deventer: Wolters Kluwer 2017 (online, bijgewerkt 1 september 2021). 

22.   Tuinman, commentaar op art. 7:206 BW, in: H.B Krans e.a. (red.) Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Deventer: Wolters Kluwer 2017 (online, bijgewerkt 1 september 2021).  

23.   Kamerstukken II 2000, 26089, nr. 6. 

24.   Hof Arnhem-Leeuwarden 3 augustus 2021, ECLI:NL:GHARL:2016:2024. 

25.   Tuinman, commentaar op art. 7:207 BW, in: H.B Krans e.a. (red.) Tekst & Commentaar  Burgerlijk Wetboek, Deventer: Wolters Kluwer 2017 (online, bijgewerkt 1 september 2021). 

26.   Kamerstukken II 2000, 26089, nr. 6. 

27.   Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3. 

28. Van der Hoek, Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Commentaar op art. 7:237 BW (Prijs, huurprijs en servicekosten), Deventer: Wolters Kluwer 2021; ‘Servicekosten en nutsvoorzieningen’, huurcommissie.nl 2021. 

29. Van der Hoek, Tekst & Commentaar op het Burgerlijk Wetboek, Commentaar op art. 7:237 BW (Prijs, huurprijs en servicekosten), Deventer: Wolters Kluwer 2021.  

30.  ‘Inschakelen huurcommissie’, huurcommissie.nl 2021. 

31. Hof Den Haag 7 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3162 

32. Mag een huurbaas zomaar binnenkomen?, hellolaw.nl 2019. 

33. Mag een huurbaas zomaar binnenkomen?, hellolaw.nl 2019.