Sorry, no internationals!

Berend FloorThijs Steenhuijsen

Juncto Recht en Wonen (33.1)

Volgende artikel

Inleiding 

Verschillende groepen mensen in onze samenleving ervaren de negatieve gevolgen van het toenemende woningtekort in ons land. De woningzoekende student vormt hier helaas geen uitzondering op.1 Want hoewel het aantal beschikbare kamers nauwelijks toeneemt, heeft het aantal studenten - dat naar deze kamers opzoek is - de laatste jaren een hoge vlucht genomen.2 Dit wordt ten dele veroorzaakt door de steeds groter wordende groep internationale studenten die in Nederland een kamer hoopt te bemachtigen.3 Wat voor de Nederlandse student al een flinke uitdaging is, lijkt voor de internationale student haast onmogelijk; slapen in een tent is voor hen soms zelfs de enige oplossing. De internationale student wordt in zijn zoektocht naar een kamer niet slechts belemmerd door het woningtekort. Ook de welbekende oneliners ‘Sorry, no internationals’ of, de wat minder directe, ‘Dutch speaking only’ werken de international niet in de hand. Het is begrijpelijk dat studenten zoeken naar een huisgenoot die goed aansluit bij de groep en zodoende de Nederlandse taal beheerst. Maar mag de internationale student met dergelijke leuzen eigenlijk wel bij voorbaat uitgesloten worden? 

Het coöptatierecht 

Studenten hebben over het algemeen veel invloed op het kiezen van de nieuwe huurder die bij hen in huis komt wonen. Dit komt door het zogeheten coöptatierecht: het recht van de bewoners om bij het vrijkomen van een kamer gezamenlijk de nieuwe huurder voor te dragen.4 Dit houdt in dat de huisbaas de kamer niet zomaar mag verhuren aan een geïnteresseerde die niet door de huidige bewoners is aangewezen. Deze regeling is op zich opmerkelijk, nu een huurovereenkomst in beginsel tot stand komt door enkel het aanbod en de aanvaarding van respectievelijk de verhuurder en de huurder. Het coöptatierecht strekt derhalve ook niet zo ver dat de verhuurder zonder meer een overeenkomst dient aan te gaan met de door de bewoners voorgedragen nieuwe huurder. De verhuurder kan de voorgedragen huurder weigeren als hij daartoe redelijke gronden heeft.5 Een redelijke grond voor weigering kan bijvoorbeeld de solvabiliteit van de huurder zijn. Wanneer de verhuurder verwacht dat de kandidaat in betalingsproblemen zal komen, mag hij hem op basis daarvan afwijzen. Uitdrukkelijk beschermde criteria zijn onder meer huidskleur, afkomst en nationaliteit. De verhuurder mag een voorgedragen kandidaat op die gronden nooit weigeren.6 

Totstandkoming coöptatierecht 

De verhuurder houdt bij het aannemen van een nieuwe huurder in verscheidene gevallen rekening met de belangen van de huidige huurders. Dit kan mondeling of schriftelijk expliciet afgesproken worden middels de erkenning van het coöptatierecht. Een coöptatierecht kan echter ook impliciet volgen uit de eisen van redelijkheid en billijkheid.7 Dit is aan de orde, indien uit de omstandigheden van het geval blijkt dat de verhuurder en de huurders stilzwijgend van het bestaan van een coöptatierecht uitgaan. Dit kan bijvoorbeeld zo zijn wanneer de huurders al tien jaar lang kandidaten voordragen aan de verhuurder, die deze kandidaten op zijn beurt accepteert. De verhuurder kan na deze periode niet opeens stellen dat er geen coöptatierecht is afgesproken en dat hij zodoende zelfstandig met een willekeurige huurder een overeenkomst mag aangaan. Het coöptatierecht vloeit namelijk voort uit de langdurige praktijk die de partijen met elkaar voerden.8 Het coöptatierecht ontstaat niet van rechtswege na een vaste termijn of een bepaald aantal voorgedragen en geaccepteerde kandidaten. Of er een coöptatierecht geldt, is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval.9 Dit komt de rechtszekerheid natuurlijk niet ten goede. Toch is het wenselijk het coöptatierecht niet te binden aan te harde grenzen. Het belang van studenten om ook bescherming te genieten in onduidelijke of onvoorzienbare situaties prevaleert hier boven de rechtszekerheid. Hierbij is tevens relevant of de verhuurder de voorgedragen kandidaten zelf nog onderworpen heeft aan een beoordeling of dat hij hen zonder meer geaccepteerd heeft. In het laatste geval is de verhuurder uitgegaan van het recht van de huurder om een nieuwe te kiezen, waardoor hij zichzelf in beginsel gebonden achtte aan die beslissing. De intentie van de verhuurder kan ook doorslaggevend zijn. Een verhuurder die enkel uit praktische overwegingen of gemakzucht zijn huurders kiest op basis van de aanbevelingen van de huidige bewoners zal hierdoor niet snel geacht worden een coöptatierecht te hebben verleend.10 

 

Geen coöptatierecht, toch inspraak 

Ondanks langdurig gebruik kan uit de omstandigheden van het geval blijken dat het niet de bedoeling van de verhuurder is om de bewoners een vergaand recht als het coöptatierecht te schenken. Hij beperkt daarmee immers ook in aanzienlijke mate zijn eigen vrijheid. In een dergelijke situatie kan door de rechter geconcludeerd worden dat er inderdaad geen coöptatierecht is ontstaan, maar dat de verhuurder desalniettemin aan de in het verleden gegroeide praktijk gebonden is. Van belang is dan of er een zogenaamde vaste gedragslijn aanwezig is.11 Zo kan er sprake zijn van een situatie waarin de verhuurder al enige tijd de voorgedragen kandidaten van de huurders accepteert, maar er toch niet voldoende aanwijzingen zijn voor het bestaan van een stilzwijgend tot stand gekomen recht. De verhuurder is dan in beginsel gehouden aan de gebruikelijke gang van zaken. Hij kan zijn huurders echter op de hoogte stellen van zijn voornemen deze praktijk te veranderen. Wanneer hij acht slaat op de vereisten van goede trouw en een redelijke termijn, die doorgaans drie maanden zal bedragen, kan hij met een dergelijke mededeling de vaste gedragslijn doorbreken. De huurders kunnen dan geen aanspraak maken op een coöptatierecht nu die in het geheel niet tot stand is gekomen.  

De omstandigheden van het geval 

Het coöptatierecht is met name bedoeld om huurders te beschermen tegen de onwenselijke situatie dat hun leefomgeving drastisch veranderd kan worden door een eenzijdige beslissing van een huisbaas. Deze ratio heeft tot gevolg dat de mate van invloed die de huurders dienen uit te kunnen oefenen op het kiezen van een nieuwe huurder sterk afhankelijk is van de impact die een nieuwe huurder heeft op de woonsituatie van de reeds aanwezige huurders. Het spreekt voor zich dat het belang van de huurders groter wordt, indien zij bijvoorbeeld de gemeenschappelijke ruimten met een nieuwe huurder moeten delen.12 Ook kan meespelen of de huurders al dan niet gezamenlijk één maandelijkse huurprijs betalen voor het huis en onderling regelen hoe die kosten verdeeld worden. Hoe meer invloed de nieuwe huurder heeft op de persoonlijke levenssfeer van de huidige bewoners, hoe groter het belang is dat die bewoners hebben bij het zelfstandig kiezen van de nieuwe huurder.13 De algemene maatstaven van redelijkheid en billijkheid en de plicht om een goed verhuurder te zijn bepalen in de praktijk derhalve voor een groot deel de grenzen van het coöptatierecht. Het is logisch dat er veel rekening wordt gehouden met de persoonlijke levenssfeer van de bewoners. Aan de sfeer binnenshuis wordt door mensen immers veel waarde gehecht en de eerbiediging ervan geniet zelfs grondwettelijke bescherming.13 Dit rechtvaardigt dan ook deels de uitsluiting van bepaalde mensen middels het coöptatierecht. 

 

Het coöptatierecht en internationals 

De huurders hebben in de meeste gevallen duidelijk een flinke vinger in de pap wanneer het tijd is om een nieuwe bewoner te kiezen. De vraag is echter of dit de bewoners ook het recht geeft een nieuwe huurder uitdrukkelijk niet te selecteren. Met andere woorden: mogen huurders met hun coöptatierecht in de hand bij voorbaat een bepaalde groep potentiële nieuwe huurders, zoals internationale studenten, uitsluiten? 

Complicaties voor internationals 

Het coöptatierecht geeft veel vrijheid aan de student bij het uitzoeken van een nieuwe huisgenoot. Het coöptatierecht houdt namelijk in dat er vereisten aan een nieuwe bewoner mogen worden gesteld die door de steller niet uitgelegd hoeven te worden. Dit maakt het voor internationale studenten lastig om een plek te vinden. De opvatting dat een hospiteeravond niet veel meer is dan een niet-zo-goed-verkapte vleeskeuring is een klacht van veel studenten.14 Het feit dat internationale studenten vaak niet eens uitgenodigd worden op grond van hun taalkundigheid maakt de situatie voor hen nog vele malen bezwarender. Ook omdat internationale studenten geen netwerk hebben om op terug te vallen. Bovendien hebben zij nauwelijks tot geen kennis over hun rechten en hebben ook de luxe niet om weer bij hun ouders te gaan wonen.15 Er is dan ook genoeg geschreven over hoe internationale studenten door hun huisbaas uitgebuit worden wanneer ze eindelijk een plek om te wonen hebben gevonden. De vraag is zodoende of het uitsluiten van internationale studenten bij de woningverhuur discriminerend is en buiten de grenzen van het coöptatierecht valt. 

Standpunt van het College voor de Rechten van de Mens 

Voor nu zal er ingezoomd worden op de vermoedelijk discriminerende eisen die uit het coöptatierecht voort kunnen vloeien. Zoals reeds besproken komen studenten tijdens hun kamerzoektocht genoeg advertenties tegenkomen die het plaksel “no internationals” met zich dragen. Menig rechtenstudent zou neigen aan te nemen dat een bepaling zoals dit in strijd is met niet alleen de Algemene wet gelijke behandeling, maar ook met het discriminatieverbod zoals gecodificeerd in art. 1 Gw en art. 14 EVRM. Het gaat hier echter om een zeer complexe kwestie.  

Het College voor de Rechten van de Mens heeft geen uitspraak gedaan met gerichte betrekking tot het no internationals-beleid. Het college stelt dat ieder geval afzonderlijk moet worden beoordeeld.16 Het besluit tot afwijzing van een internationale student is hierdoor niet direct discriminerend van aard. Wanneer dit wel direct uit de feiten blijkt is het mogelijk een geschil te starten op grond van discriminatie.17 Antidiscriminatiebureau Radar stelt het probleem te herkennen, maar ook dat er simpelweg niet genoeg meldingen worden gemaakt om de problematiek voldoende in kaart te brengen. Radar meldde in oktober 2021 slechts tien meldingen met betrekking tot “no internationals”- of “Dutch only”-regelingen te hebben gehad in de drie daaraan voorafgaande jaren.18 Van deze tien gevallen heeft Radar een enkele op kunnen lossen. Volgens Radar heeft dit wederom alles te maken met het feit dat uit het coöptatierecht voortvloeit dat er eisen door de bewoner mogen worden gesteld die niet verklaard hoeven te worden. Dat er zo weinig meldingen zijn gedaan van dit fenomeen sluit aan bij het narratief dat internationale studenten niet weten waar ze terechtkunnen met hun woning- en discriminatieproblemen.  

Belangen van de Nederlandse student 

Tegenover de belangen van de internationale student staan natuurlijk de belangen van de huidige bewoners. Wonen op een comfortabele wijze is een grondrecht dat beschermd dient te worden. Dit valt het meest primair terug te vinden in art. 10 Gw en art. 8 EVRM.19 In deze bepalingen zijn het recht op de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer en het recht op respect voor privéleven, familie- en gezinsleven, woning en correspondentie gecodificeerd.  

Het is goed voorstelbaar dat een cultuur- en taalbarrière het comfortabele samenwonen kan bemoeilijken. Studenten geven dikwijls aan moeite te hebben met het maken van hevige aanpassingen in het huishouden voor de internationale student. In sommige gevallen wordt dit zelfs als niet mogelijk beschouwd. In dit licht is het begrijpelijk dat studenten bij voorbaat complicaties uit willen sluiten.20 

 

Het pijnpunt 

Hoewel de hierboven genoemde belangen zwaar wegen, leidt de huidige gang van zaken tot ontevredenheid. Doordat niet hoeft te worden uitgelegd waarom bepaalde eisen worden gesteld aan studenten ligt verkapte discriminatie op de loer. Een huis dat geïnteresseerden weigert op grond van racistische redenen zal dit vaak niet direct zeggen is het statement van het College van de Rechten voor de Mens.21 Desondanks gebeurt dit naar ervaringen van internationale studenten die vreemd zijn van hun rechten nog vaak. 

Dat een internationale student wordt geweigerd met een discriminerende grondslag komt namelijk zeer regelmatig voor. Het coöptatierecht wordt ingezet om doeleinden die ver buiten het beschermingsgebied van art. 10 GW en art. 8 EVRM vallen te verwezenlijken. Zo staat het artikel van onderzoeker Christian Fang over de kwestie vol met beschamende anekdotes.22 Zo is een van de geïnterviewden zelfs afgewezen ondanks dat ze vloeiend Nederlands sprak. Ook blijkt uit onderzoek van de International Student Housing Assistence (ISHA) dat 54.3% van de respondenten te maken heeft gehad met vooroordelen en/of discriminatie bij het zoeken van een accommodatie in Utrecht tussen 2019 en 2020.23 

Men kan een grondrecht simpelweg niet ontnemen, omdat de formele uitwerking hiervan - het coöptatierecht - vatbaar is voor misbruik. Een oplossing waar al veelvuldig over gediscussieerd wordt, is de hervorming van het coöptatierecht om de belangen van zowel de Nederlandse als de internationale student zo redelijk en billijk mogelijk te beschermen. Met een woningnood waar voorlopig nog geen einde aan blijkt te komen, lijkt het onvermijdelijk dat dit leerstuk zich in de nabije toekomst nog gaat ontwikkelen. Op welke manier dit zal gebeuren zal met de tijd duidelijk worden.

 

Bronnen: 

  1. ‘Landelijk tekort studentenwoningen met 20 procent gestegen naar 26.500’, nos.nl. 

  1.  ‘Recordaantal studenten aan Nederlandse universiteiten en hogescholen’, nos.nl. 

  1. ‘Staan universiteiten echt machteloos tegenover de stroom buitenlandse studenten?’, Volkskrant.nl. 

  1.  H.J. Rossel, ‘Coöptatierecht’ Hoofdlijnen in het huurrecht 2017/8.8. 

  1. G.I. Beij, ‘81. Coöptatie: wanneer is de verhuurder gebonden aan de keuze van de huurder voor een nieuwe huurder?’, TijdschrifT huurrechT in PrakTijk nuMMer 5, juli 2019 / sdu, p. 17. 

  1.  Art. 1 lid 1 sub b AWGB. 

  1. Artikel art. 6:248 lid 1 BW. 

  1.  Pres. Rb. Utrecht 24 juli 1985, WR 1985, 112 en Vzr. Rb. Utrecht 3 januari 2002, WR 2002, 29. 

  1. HR 19-04-1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0219 (Mijderwijk/Meijaard). 

  1.  H.J. Rossel, ‘2.11.4 Coöptatierecht; belangen zittende huurders’, Huurrecht Algemeen (R&P nr. VG4) 2013/2.11.4. 

  1. Zie bijvoorbeeld Rb. Utrecht 5 maart 1991, WR 1991, 66. 

  1. Pres. Rb. ’s-Gravenhage 2 april 1991, KG 1991, 150. 

  1. H.J. Rossel, ‘2.11.4 Coöptatierecht; belangen zittende huurders’, Huurrecht Algemeen (R&P nr. VG4) 2013/2.11.4. 

  1. VIDIUS. (2021). Hospiteren in Utrecht tevredenheidsonderzoek 2020. https://vidius.nl/wp-content/uploads/2021/05/VIDIUS-hospiteer-rapport-2021.pdf  

  1. Khaddari, R. (2021, 22 oktober). Internationale studenten slachtoffer van oplichting door woningnood: ‘Er zitten schrijnende gevallen . . . Het Parool. Geraadpleegd op 8 december 2021, van https://www.parool.nl/nederland/internationale-studenten-slachtoffer-van-oplichting-door-woningnood-er-zitten-schrijnende-gevallen-tussen~ba41b0d6/  

  1. Discriminatie bij de verhuur van woningen: behoorlijke huisvesting is een mensenrecht. (2019, 19 april). College voor de Rechten van de Mens. Geraadpleegd op 21 november 2021, van https://mensenrechten.nl/nl/toegelicht/discriminatie-bij-de-verhuur-van-woningen-behoorlijke-huisvesting-een-mensenrecht  

  1.  College voor de Rechten van de mens 21 juni 2016, oordeelnummer 2016-68. 

  1. Je wilt een kamer verhuren aan “Dutch only”, mag dat? (2021, 17 oktober). Omroep Brabant. Geraadpleegd op 21 november 2021, van https://www.omroepbrabant.nl/nieuws/3971620/je-wilt-een-kamer-verhuren-aan-dutch-only-mag-dat  

  1. G. Overkleeft-Verburg, ‘Het grondrecht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer’ in: A.D. Koekkoek, ‘De Grondwet, een systematisch commentaar, Deventer 2000, p. 155-178. 

  1. redactie. (2021, 8 september). Buitenlandse studenten bijten van zich af: ‘Kom op Nederlanders, laat toch een kamer vrij’. AD.nl. Geraadpleegd op 7 december 2021, van https://www.ad.nl/wonen/buitenlandse-studenten-bijten-van-zich-af-kom-op-nederlanders-laat-toch-een-kamer-vrij~a273810a/  

  1. Discriminatie bij de verhuur van woningen: behoorlijke huisvesting is een mensenrecht. (2019, 19 april). College voor de Rechten van de Mens. Geraadpleegd op 7 december 2021, van https://mensenrechten.nl/nl/toegelicht/discriminatie-bij-de-verhuur-van-woningen-behoorlijke-huisvesting-een-mensenrecht  

  1. Fang, C., & Van Liempt, I. (2020). ‘We prefer our Dutch’: International students’ housing experiences in the Netherlands. Housing Studies, 36(6), 822–842. https://doi.org/10.1080/02673037.2020.1720618  

  1. ISHA. (2021). Monitor Internationale Studentenhuisvesting 2020. http://www.ishau.nl/wp-content/uploads/wp/Rapport-internationale-studenten-tevredenheid-over-wonen-in-Utrecht-ISHA.docx.pdf  

SDUYoung Talent GroupVan DoornePWC
HVG Law LLPEvers Soerjatin
Inloggenclose